Ble alla i ddod o hyd i ystadegau ar y farchnad dai?

17 Gorffennaf 2015

Erthygl gan Jonathan Baxter, Gwasanaeth Ymchwil Cynulliad Cenedlaethol Cymru

Mae pobl yn gofyn i mi’n aml am ystadegau am y farchnad dai, a hynny mewn perthynas â phrisiau tai fel arfer, felly rwy’ wedi ysgrifennu’r blog hwn er mwyn cyfeirio at rai o’r prif ffynonellau data a dadansoddiadau a allai fod yn ddefnyddiol.

Mae tai, a phrisiau tai yn benodol, wedi dod yn dipyn o obsesiwn cenedlaethol. Mae gwefannau fel Zoopla a Rightmove yn caniatáu i ni fod yn chwilfrydig heb adael ein hystafell fyw. Nid yw’r safleoedd hyn yn ddefnyddiol i bobl sy’n prynu neu’n rhentu cartrefi yn unig; maent yn darparu llawer iawn o ddata am ddim i unrhyw un sydd â diddordeb yn y farchnad dai. Mae Zoopla a Rightmove yn arbennig o hawdd i’w defnyddio ac yn hygyrch, a hynny i raddau helaethach o bosibl na ffynonellau data ‘swyddogol’ fel Y Gofrestrfa Tir sydd efallai yn cymryd yn ganiataol bod gan rywun wybodaeth am y fethodoleg sy’n sail i’w dadansoddiadau. Yn hytrach na darparu taenlen helaeth sy’n dangos data crai, bydd y gwefannau hyn yn rhoi mapiau, siartiau a thablau lliwgar i chi.

jb housing

Dyma enghraifft o Zoopla o’r wybodaeth y gall ei darparu am y farchnad dai yn Llandrindod. Dyma un arall â data ar ardal Dinbych y Pysgod o Rightmove. Os, yn debyg i mi, nad ydych yn gwybod y gwahaniaeth rhwng SPARQL ac atchweliad hedonig, mae’r safleoedd hyn yn lle da i ddechrau chwilota am ddata ar y farchnad dai.

Os ydych yn chwilio am ychydig mwy o fanylion, ac efallai yn ystyried cynnal eich dadansoddiad eich hun, efallai y byddwch am edrych ar rai o’r Mynegeion Prisiau Tai a gyhoeddir bob mis. Mae MPT yn gyfres sy’n olrhain y newidiadau ym mhris eiddo o’i gymharu â’i bris ar bwynt penodol mewn amser.

Mae’r Mynegeion a ddefnyddir amlaf yn cael eu cyhoeddi gan Y Gofrestrfa Tir, Swyddfa Ystadegau Gwladol, Nationwide a Halifax. Yn anffodus, bydd pob un ohonynt yn rhoi gwahanol ffigurau sy’n arwain at wahanol brisiau cyfartalog. Mewn rhai achosion, mae’r gwahaniaeth yn sylweddol. Mae’r ffigurau gwahanol yn ganlyniad i wahanol setiau data (er enghraifft, mae’r benthycwyr yn defnyddio data sy’n seiliedig ar y morgeisi y maen nhw’u hunain wedi’u cymeradwyo yn unig) a gwahanol fethodolegau.

O’r Mynegeion sydd ar gael, mae’r Gofrestrfa Tir yn honni mai ei Mynegai Prisiau Tai hi yw’r mwyaf cyflawn.  Mae Mynegai Prisiau Tai y Gofrestrfa Tir yn mesur y newidiadau mewn prisiau cyfartalog wrth ailwerthu yr un mathau o eiddo. Dylai hyn ei gwneud yn fwy cywir, er, yn ddiddorol, mae’n golygu bod tai sydd newydd gael eu hadeiladu yn cael eu heithrio o’r Mynegai. Mae yna rai offer ar-lein sy’n eich galluogi i dynnu data o Fynegai Prisiau Tai y Gofrestrfa Tir. Gallwch hefyd lwytho’r data crai.

Os ydych yn edrych am brisiau tai yn ystod blwyddyn benodol yn unig, neu’n ceisio darganfod faint o eiddo a werthwyd o fewn braced pris penodol, gallwch ddod o hyd i fanylion gwerthu’r holl eiddo preswyl yng Nghymru a Lloegr yma ar safle y Gofrestrfa Tir. Mae’r ffeiliau hyn yn fawr iawn, felly oni bai eich bod yn hyderus yn gweithio gyda thaenlenni, a bod eich cyfrifiadur yn gallu trin ffeiliau mawr iawn, efallai y peth gorau yw eu hosgoi. Efallai y bydd y gwefannau masnachol y soniais amdanynt yn gynharach yn fwy defnyddiol ar gyfer tynnu data syml ar brisiau.

Os ydych yn chwilio am ddata ar lefel leol, efallai y bydd gennych ddiddordeb mewn gwybod bod y Swyddfa Ystadegau Gwladol wedi diweddaru data yn ddiweddar ar y farchnad dai ym mhob etholaeth seneddol ac awdurdod lleol. Gallwn ddefnyddio’r data hwn i gymharu prisiau ac i edrych ar y math o eiddo sy’n cael ei brynu a’i werthu ledled Cymru a Lloegr.

Mae’r data yn cael ei ddadansoddi nid yn unig yn ôl ardal, ond yn ôl y math o eiddo a werthwyd. Mae hyn yn gadael i ni weld bod y nifer mwyaf o fflatiau a brynwyd yn unrhyw etholaeth yng Nghymru wedi’u prynu yn Ne Caerdydd a Phenarth, a hynny’n gyfanswm o 701 yn 2014. Mae hynny’n fwy na dwbl y nifer a werthwyd yng Nghanol Caerdydd, lle cafwyd yr ail uchaf o ran niferoedd o werthiannau. Yn Sir Drefaldwyn, ar y llaw arall, 9 o fflatiau yn unig a werthwyd yn ystod blwyddyn gyfan. Yn Nhrefynwy y gwerthwyd y nifer mwyaf o eiddo ar wahân, a hynny’n gyfanswm o 587 yn 2014. Ar waelod y rhestr honno mae’r Rhondda, lle mai dim ond 37 o dai ar wahân a werthwyd, o’i gymharu â nifer uchel iawn o dai teras traddodiadol, sef 637.

Yn olaf, ond yr un mor bwysig fel ffynhonnell wybodaeth ddefnyddiol am y farchnad dai, yw’r diweddariadau rheolaidd a gynhyrchir gan y Cyngor Benthycwyr Morgeisi, y mae llawer ohonynt yn darparu data defnyddiol sy’n berthnasol i Gymru.