Tai

Be’ nesaf ar gyfer diwygio lesddaliad yng Nghymru?

Ar 31 Ionawr, bydd y Cynulliad yn cynnal Dadl Aelodau ynghylch lesddaliad ac yn trafod a ddylid diwygio neu ddiddymu hyn yng Nghymru.

30 January 2018

View this post in English | Darllenwch yr erthygl yma yn Saesneg

Ar 31 Ionawr, bydd y Cynulliad yn cynnal Dadl Aelodau ynghylch lesddaliad ac yn trafod a ddylid diwygio neu ddiddymu hyn yng Nghymru.

Mae llawer o Aelodau’r Cynulliad wedi clywed pryderon gan etholwyr sy’n byw mewn eiddo lesddaliad a bydd y ddadl yn gyfle i draofd y materion hynny a chlywed am gynlluniau Llywodraeth Cymru. Yn fuan cyn Nadolig 2017, cadarnhaodd y Gweinidog Tai ac Adfywio y byddai’n gwneud datganiad ynghylch lesddaliad yn y flwyddyn newydd.

Fel datganoli ei hun, mae lesddaliad yn faes cyfraith cymhleth. Yn wir, o gofio y bydd y gyfraith eiddo yn cael ei chadw yn San Steffan o 1 Ebrill 2018, nid yw gwbl glir eto pa mor bell y gallai’r Cynulliad fynd i ddiwygio’r gyfraith lesddaliad.  At hynny, mae’n debyg bod angen i ni wybod mwy am raddfa’r problemau sy’n gysylltiedig â lesddaliad yng Nghymru.  Mae yna rai enghreifftiau adnabyddus o broblemau, fel yr anawsterau y mae lesddeiliaid wedi’u cael ar ystâd Elba yn Nhre-gŵyr, ac mae rhai lesddeiliaid landlordiaid cymdeithasol wedi gorfod gwneud taliadau gwasanaeth sylweddol ac annisgwyl – ond mae’n debyg y bydd angen gwaith ymchwil pellach arnom i weld y darlun llawn.

Canfu arolwg diweddar a gynhaliwyd ar y cyd â’r Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau (LEASE) fod 57% o lesddeiliaid yn cytuno’n gryf neu’n cytuno i raddau eu bod yn difaru prynu eiddo lesddaliad, ond dim ond 19 o’r 1,244 o ymatebion i’r arolwg a ddaeth o Gymru. O ystyried bod Cymru a Lloegr yn rhannu’r system lesddaliad, a bod datblygwyr yn gweithredu ar draws ardaloedd y ffin, ymddengys ei bod yn debygol y bydd llawer o’r materion sy’n codi yn berthnasol yn y ddwy wlad.

Roedd Llywodraeth Cymru yn amcangyfrif yn 2012 bod tua 200,000 o gartrefi lesddaliad yng Nghymru. Bydd llawer o bobl yn cysylltu lesddaliad ar unwaith â fflatiau, ond nid yw hynny bob amser yn wir; gall tai hefyd fod ar lesddaliad.  Mae’r graddau y mae datblygwyr yn gwerthu tai newydd ar lesddaliad wedi cael llawer o sylw yn y cyfryngau, ac mae Llywodraeth y DU wedi cyhoeddi cynlluniau i roi terfyn ar yr arfer ar gyfer y rhan fwyaf o dai newydd yn Lloegr, ond nid yw hyn yn mynd yn ddigon pell i rai. Yn benodol, mae pryderon ynghylch sut y bydd diwygiadau yn helpu lesddeiliaid presennol.

Mae’r Gwasanaeth Ymchwil wedi gwneud dadansoddiad o ddata trafodiadau y Gofrestrfa Tir ac wedi nodi bod gan Gymru hefyd ardaloedd lle caiff llawer o dai newydd eu gwerthu ar lesddaliad. Mae llawer o’r ardaloedd hyn yn y gogledd, yn agos at ardaloedd o werthiant mawr yng ngogledd-orllewin Lloegr.  Dyma’r etholaethau â’r gyfran uchaf o dai newydd ar lesddaliad (fel cyfran o’r holl dai newydd):

Aberconwy77.4%
Gorllewin Clwyd57.7%
Gogledd Caerdydd43.8%
Wrecsam43.5%
Delyn41.3%

Mae’n bwysig pwysleisio bod y ffigurau hyn yn seiliedig ar niferoedd gwerthiant cymharol fach. Yn Aberconwy, er enghraifft, dim ond 48 o dai lesddaliad newydd a werthwyd yn 2016.  Mae’r map isod yn dangos canran yr holl drafodiadau tai ar lesddaliad yn 2016.

Tabl 1: Nifer a chanran y trafodion eiddo lesddaliadol a rhydd-ddaliadol  a gafwyd, fesul Etholaeth y Cynulliad, yn 2016

I lawer, mae’n haws deall pam mae fflatiau ar lesddaliad. Bydd y lesddaliad yn gwneud trefniadau clir ar gyfer cynnal a chadw’r ardaloedd cymunedol, yswiriant a strwythur yr adeilad.  Yn achos tai lesddaliad, gallai’r manteision i’r lesddeiliad fod yn llai amlwg.  Mae’r materion o bryder a fynegwyd yn cynnwys cymalau rhent tir ‘beichus’ sy’n prysur droi o fod yn fforddiadwy i fod yn anfforddiadwy, ac yn gallu’i gwneud yn anodd gwerthu’r eiddo.  Gall taliadau eraill am ganiatâd i addasu’r eiddo, a hyd yn oed caniatâd i werthu’r eiddo, ychwanegu at gostau parhaus.  Mewn rhai achosion, gellir gwerthu’r budd rhydd-ddaliad, efallai i gwmnïau buddsoddi.  O gofio cymhlethdod y system lesddaliad, ac yn wir prydlesi unigol, bydd llawer o lesddaliaid wedi dibynnu’n llwyr ar eu cynghorydd cyfreithiol i dynnu sylw at unrhyw bryderon cyn prynu’r eiddo.  Mae’n gwbl bosibl nad oedd rhai lesddeiliaid yn sylweddoli beth roeddent yn cytuno i’w wneud.

Mae diwygio lesddaliad yn broses sydd wedi bod yn mynd rhagddi ers degawdau. Mae deiliadaeth arall, sef cyfunddaliad, wedi bod ar gael yng Nghymru a Lloegr ers peth amser, ond nid yw wedi bod yn boblogaidd ymysg datblygwyr.

Ym mis Mai 2017, cyhoeddodd Llywodraeth Cymru adroddiad penderfyniad sy’n “cytuno y dylid cefnogi prosiect arfaethedig Comisiwn y Gyfraith i edrych ar ddiwygiadau posibl i gyfraith lesddaliad preswyl”. Cyhoeddwyd 13eg rhaglen diwygio’r gyfraith gan Gomisiwn y Gyfraith ym mis Rhagfyr 2017, ac roedd yn cynnwys dau brosiect ar ddiwygio lesddaliad, gydag un yn edrych yn benodol ar delerau annheg mewn prydlesi.

O ystyried maint yr ymgyrch dros ddiwygio yn Lloegr, gan gynnwys gwaith y Grŵp Seneddol Hollbleidiol Parti ar Ddiwygio Lesddaliad (gyda chymorth y Bartneriaeth Gwybodaeth Lesddaliad), gwaith Comisiwn y Gyfraith, a’r camau sydd eisoes yn cael eu cymryd gan Lywodraeth y DU, ymddengys yn annhebygol y bydd y galwadau am ddiwygio yng Nghymru yn distewi.


Erthygl gan Sam Jones, Helen Jones a Jonathan Baxter
Tabl 1 – Ffynhonell: Data  gan Gofrestrfa Tir EM ynghylch y pris a Dalwyd ar gyfer 2016 (a gyrchwyd ar 24 Tachwedd 2017); dadansoddiad gan y Gwasanaeth Ymchwil.

Yn cynnwys data Cofrestrfa Tir EM © Hawlfraint y Goron a hawl cronfa ddata 2017. Mae’r data hyn wedi’u trwyddedu o dan Drwydded Llywodraeth Agored v3.0.
Nodiadau: Diffinnir tai fel Fflatiau, Tai Teras, Tai Pâr, Tai ar Wahân (nid Arall). Mae’r data’n cynnwys statws ‘A’ yn unig. Nid oedd yn bosibl priodoli nifer fechan o drafodion i Etholaethau’r Cynulliad.

Mae Cynulliad Cenedlaethol Cymru yn bwriadu gwella’i wefan, ac mae ganddo ddiddordeb mawr yn eich barn chi. A fyddech cystal â chymryd rhan yn yr  arolwg byr hwn.